AI에게 배워보는 세금 신고 - 부가가치세 3 (feat. 오피스 임대업)

질문을 하며 알아갈 수록 질문이 늘어난다. 

 

 

Q. 임대인이 매입세액에서 경비로 처리할 수 있는 건 어떤 것들이 있어? 

 

A.

임대인의 입장에서 매입금액으로 처리할 수 있는 항목들은 임대 사업을 운영하면서 발생하는 비용 중 사업과 직접적으로 관련된 지출입니다. 이 비용들은 부가가치세 매입세액 공제를 받을 수 있는 경우가 많으며, 공제받은 금액은 소득세나 법인세에서 경비로 처리되지 않는 점도 기억해야 합니다.

다음은 임대인 입장에서 매입금액으로 처리할 수 있는 주요 항목입니다.  

 

 

1. 매입금액으로 처리 가능한 항목 (부가가치세 매입세액 공제 대상)

 

(1) 건물 및 시설 유지·관리비

• 청소비: 건물 내 청소 및 위생 관리 비용.
• 경비비: 건물 경비원 고용비용.
• 수리비 및 유지보수비: 건물 외벽, 배관, 전기설비, 엘리베이터 등 시설 수리 비용.
• 시설물 교체비: 에어컨, 난방기, 조명 교체 등.

(2) 공과금 및 관리비

• 전기, 수도, 가스 요금: 공용으로 사용하는 공과금.
• 인터넷 및 통신비: 건물 관리 사무실에서 사용하는 인터넷 및 전화비.

(3) 건물의 감가상각 자산

• 건물 내 비품, 가구(책상, 의자 등), 전자제품(컴퓨터, 프린터, 냉난방기 등).
• 감가상각 처리 시 부가가치세를 포함한 금액이 공제 가능.

(4) 용역 및 서비스 비용

• 부동산 관리 용역비: 전문 관리 회사에 지불하는 위탁 비용.
• 광고비: 임대 광고를 위한 홍보비(온라인 플랫폼 광고비 등).

(5) 보험료

• 건물 및 시설물 보험료(화재보험, 재산보험 등).

(6) 세금 및 부담금

• 재산세, 종합부동산세: 부가가치세는 없지만, 소득세 신고 시 경비 처리 가능.

 

2. 매입금액으로 처리할 수 없는 항목

• 개인적 지출: 사업과 무관한 비용은 공제 불가.
• 임차인이 부담해야 하는 비용: 계약서상 임차인이 부담하도록 명시된 비용은 매입세액 공제 불가.
• 접대비: 사업과 관련 있더라도 매입세액 공제 대상이 아님.
• 면세 관련 지출: 면세 사업과 관련된 지출은 부가가치세 공제가 불가.

 

3. 실질적인 절세 팁

1. 사업용 계좌 및 신용카드 사용
   임대 사업과 관련된 비용은 반드시 사업용 신용카드나 사업용 계좌로 결제하여 명확히 분리하세요.
2. 세금계산서 및 영수증 확보
   공제 가능한 모든 지출에 대해 세금계산서 또는 현금영수증을 발급받아야 합니다.
   홈택스에 등록된 전자세금계산서는 자동 반영되니 확인하세요.
3. 전문가 상담
   경비 처리와 매입세액 공제 여부는 사업의 특성, 비용 발생 내역에 따라 다를 수 있으니 세무 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

Q.  관리비와 공과금 등을 임차인이 내고 있다면 해당이 안된다는 거지?

 

A.

맞습니다! 관리비와 공과금 등을 임차인이 부담하고 있다면, 임대인의 입장에서 그 비용은 매입세액 공제나 경비 처리 대상이 되지 않습니다. 이는 비용을 실제로 부담한 주체(임차인)가 해당 비용을 처리할 수 있는 권리가 있기 때문입니다.

 

1. 임차인이 부담하는 관리비와 공과금

임차인이 직접 관리비나 공과금을 납부한다면:

• 임대인이 해당 금액에 대해 세금계산서를 발행하거나 경비로 처리할 권리가 없습니다.
• 임대인 입장에서는 **수익금(임대료)**만 신고하고, 관리비나 공과금은 수익이나 비용 계산에서 제외됩니다.

 

2. 예외 상황

하지만 아래와 같은 상황에서는 달라질 수 있습니다:

 

(1) 임대인이 관리비를 먼저 부담한 후 임차인에게 청구하는 경우

• 임대인이 관리비나 공과금을 납부한 뒤 임차인에게 다시 비용을 청구하는 방식이라면, 임대인은 이를 비용으로 처리하고 매입세액 공제를 받을 수 있습니다.
• 임차인에게 청구하는 금액에는 부가가치세가 포함되지 않아야 합니다. 관리비는 단순히 원가를 청구하는 것이므로, 별도의 부가가치세를 추가로 받을 필요가 없습니다.

(2) 계약서에 관리비 포함 여부가 명시된 경우

• 계약서에 관리비가 임대료에 포함되어 있다고 명시되어 있다면, 관리비는 임대료의 일부로 간주되며 임대인이 이를 신고해야 할 수 있습니다.
• 이 경우 관리비는 매출세액 계산에 포함되지만, 매입세액 공제도 가능해집니다.

 

3. 정리

• 임차인이 직접 납부: 임대인은 해당 비용을 처리할 수 없음.
• 임대인이 먼저 부담 후 청구: 임대인은 매입세액 공제 및 경비 처리 가능.
• 계약서에 명시된 관리비 처리 방식 확인: 관리비가 임대료와 통합되었는지 여부에 따라 세금 처리 방식이 달라짐.